咖啡店选址 |租金因素决定成败_如何判断店铺租金是否过高

作者:MD 来源:手冲咖啡:知识 2018-08-30 13:09

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很多想要开咖啡店的都存在这方面的困扰,开店创业,都想找一个好位置,可好位置意味着高租金,虽然一个好的店铺可能会给开店老板带来高额的回报,但也伴随着巨大的风险。

如何判断一个高租金的店铺值不值得商户入驻呢?首先:确定所选项目是否对目标店铺具有依赖性。

一说到开店找铺,老板们的第一反应就是要找个好位置。

 

同等面积的商铺,影响店铺租金的主要因素便是商铺的位置,位置越好,生意越好做,租金也就越贵。

第一歨:选址则占据了50%开馆的成败因素。

精品咖啡馆在选址上有很多成文规定和不成文规定,例如要在街头转角位,最好附近有商务写字楼或者商场,社区,学校等等,精品馆的选址确实对店铺的位置要求很高,可以说位置差了生意没法做,但有些项目虽然好位置能使店铺的生意更好,但仔细算算增加的租金,并不能增加利润,那也就没必要过度追求店铺的位置了。

如何判断自己所经营的项目对店铺位置的依赖程度呢?这要根据顾客进店消费的性质来判断。

从顾客的消费动机上来说,顾客的消费性质可以分为两种:随机性消费和目的性消费。

随机性消费是指顾客在进店消费前并没有计划,进店买东西完全是偶然事件,店铺经营的产品也不是顾客的必需品,就像常见饮品咖啡站,这种店铺的营业额虽然也受产品质量的影响,但更多的却是依赖商铺的客流量,这就需要店铺的位置要好。

目的性消费则是顾客在进店前就已经存在明确的消费目标,就如顾客想喝一杯好咖啡,直奔自己心仪的咖啡馆,想要这种店想要生意好,主要依赖的是产品的质量和一大批忠实的老客户,对店铺位置的依赖反而并不会那么高。

当然,这里对店铺位置要求的不是那么高并不是说选址找一个特别偏僻的位置,而是说这种店选址时位置差不多就行了,没必要找那种超高租金的地方。

 

当开店老板明白顾客进店的消费性质之后,才能考虑租一些租金较高的商铺是不是有必要。而确定对于店铺的位置有着较大的需求,下面就要考虑商铺的租金是否过高。

第二步:判断店铺租金是否过高

商铺位置好,人流量大,租金贵一点,还是可以接受的,但若租金高的过了头,影响了店铺的利润,那就没有租店的必要了。

通常来说,店铺的租金不超过店铺营业额的15%,那是比较理想的情况,但若超过20%,那就没了盈利的空间,位置再好、人流量再多、生意再火爆,也只是给房主打工罢了,老板并没有多少利润。

老板在找到自己心仪的铺位时,不要着急,先仔细调查一下附近的具体情况,如果有经验,可以估算一下将来在这里开店,每天的营业额大致能有多少,计算一下此间商铺自己能接受的最大租金上限,把这些问题搞清楚之后再和房主谈租房的事情。

 

第三步:租金分析

选在老住宅区,这种铺位通常租金价格较低;城区老没关系,如果1000米范围就能接驳到现代文明就更加理想。设备上不需配置高端冲煮机器,直接上手冲就好,等有点进账再买台二手意式机,手冲器具的配置要高端,像北京的老胡同,推荐:咖啡+民宿+工作室,三个大男孩爆改北京胡同老房,摇身变成最时尚的咖啡民宿!

 

住宅小区,租金较适中;大多数都是生活配套较成熟的社区,交通便利、人群聚集,例如,广州的天河南既有 “快” 的一面,又保留了本地人 “慢” 的气息,形成了独具特色的广州 “小资” 情怀。这里是广州早期精品咖啡发展的根据地之一,好些老牌精品咖啡店就 “藏”在了静谧小区之中。可参考:咖啡店选址与经营 | 如何开一家在『社区』咖啡店经验分享

街区旺铺,虽租金昂贵,但最不缺人流,从早8点开始到晚上22点均可营业,无论是哪类的馆子,在下午都是一座难求。主攻精品咖啡馆就不宜选择了,租金贵、出品慢。

校园区,租金一般处于中等水准的。可是周末、国定假和寒暑假是没有生意的,所以在同等租金的前提下,校园区的实际使用率较低。

商务区,CBD的话,租金比较大,有些比较冷僻的区域也会很低,但需要注意的是,商务区的经营是每天18:00以前的时间段,而且周末和国定假期是很少生意的,商务区内的人流量相对稳定,且收入水平较有保障,使得你的店是否能够盈利很容易就可以测算出来,商务区一般走快捷路线,强调跑量,通过快速的出品、便捷的服务和实惠的价格吸引普通员工。

 

咖啡馆选址除上述常规选择外也有很多另类选址案例,如创意园区、工业厂房、运动场馆、健身中心,工业厂房是那些由旧式的厂房因时代变迁而改变了属性的建筑,转变成Loft创意产业园区、商业展场、时尚服饰批发地等。选择这类地址的最大优势就是租金便宜,适合于跨界的个人或公司,虽然人流少,但廉价租金摆在这里。

无论选什么样的商铺,最终的目的是为了赚钱,为了获得最大的利润,所以说,无论店铺的位置如何,只要能得到最大的回报,就是开店老板最理想的店铺。

而老板在找店时,不要看到一家店铺就想着租下来,通常情况下都会找几处不错的店铺,择优而取。而如何筛选最适合自己的店铺呢?

 

开店老板可以先根据一些租金和位置好坏,排除一些并不适合自己的商铺。例如这个地方虽有人流却无目标顾客,放弃!另外一家店虽然好,但租金自己承受不住,也放弃!

排除一些店铺后,剩余的可以做一些更详细的比较。就如在判断商铺的好坏时,根据商铺的情况,大致计算出在此处开店每天的营业额,与商铺的租金作比较,若租金超出营业额的20%,便放弃这家商铺。

通过这种比较,很轻易的便能确定哪家商铺最适合自己。

 

总结

这种选店的方式,是根据商铺的情况,大致评估出日后的利润,通过利润的高低来确定最适合自己的商铺。

虽然老板的这种预估并不精准,但也能很大程度的提升开店的成功率,避免损失。

责任编辑:MD

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