腾讯创业 | ID：qqchuangye

文 / 腾讯创业 管慕飞

北京难得的阴雨天，中关村创业大街的3W咖啡馆里却是一番热闹景象：一位创业者正滔滔不绝地向对面的投资人讲述自己的项目，零零碎碎地传来“渠道下沉”、“消费趋势”这样的字眼；隔壁靠窗的圆桌上，一个创业团队正在脑暴。

这样的场景让人回想起两年前。彼时，在“大众创业，万众创新”的号召下，互联网创新正蓬勃兴起，创业大街上人头攒动，众创空间正是在这样的背景下遍地开花。

然而仅仅过去了一年，他们的命运就出现了惊天反转。伴随着创业泡沫的破裂和资本寒冬的到来，曾经自诩与众不同的众创空间，被曝出实际只是依靠出租工位过活，甚至，“众创空间批量倒闭”、“过半众创空间在亏损”等等报道时常见诸报端。

而更让人困惑的是，各地增设众创空间的步伐似乎并没有放缓，不少地区甚至打出“一年内增设XX个创业街区，众创空间面积突破XX万平方米”的标语。一时间，众创空间生存状况变得扑朔迷离。

过去一周，腾讯创业实地走访了数家知名众创空间，并结合公开数据，试图还原当前众创空间的生存真相。

众创空间增长总体趋于理性

过去两年，众创空间经历了“大跃进”式的发展。根据腾讯研究院发布的《2016中国众创空间发展白皮书》，2014年，全国众创空间数量尚不足50家，而就在前不久，根据新华社援引科技部火炬中心主任张志宏的话介绍，目前全国众创空间已超4200家。短短两年间增长了80多倍。

数据来源：腾讯研究院《2016中国众创空间发展白皮书》

与此同时，众创空间各种可能存在的问题也相继曝光：入驻率不足、收入结构单一、配套服务成“杂货铺”等等，这些话题往往被揉进碎片化的报道，真假难辨。我们也将在接下来的梳理中将这些问题一一理清。

步入2017，各地为响应国务院发展众创空间的政策，纷纷出台众创空间拓建计划，但除个别省市计划新增众创空间数量达到原有数量的5倍左右外，其他地区众创空间增长均趋于理性。

至2020年各省市众创空间建设目标

数据来源：工商总局、新华网、腾讯研究院

从上面两张图表中可以看出，经过2014-2015年的大爆发后，众创空间增长已经总体趋缓。而在未来4年中，多数省市的众创空间增长数量仅在一倍左右，如江苏、广东、湖北的众创空间将分别从现有的179家、140家、80家扩建到300家、300家和150家。众创空间增幅已逐步向新增企业增幅靠拢，预计未来4年将趋于同步。

“入驻率不到30%”是真的吗？

今年3月，一篇《众创空间成“空”间：平均入驻率仅30% 有些已关门倒闭》的报道引起了轩然大波，随后又有不同机构和媒体通过走访等调查方式，抛出50%、70%、85%等等数字。这些数据真的可信吗？众创空间的真实状况又是什么？

一个平凡的工作日，腾讯创业走进了氪空间中关村店。这里大约有150个工位，开放的办公空间里，充斥着“噼里啪啦”敲击键盘的声音，偶尔有三三两两的创业者聚在一起低声讨论。此时是下午四点，整个空间的上座率大约为40%。但据工作人员介绍，空间里办公者大多还在企业里工作，因此很多人会选择在下班后来空间办公。仅一街之隔，另一家共享办公空间3W咖啡则已经是满座状态，不过这里的工位数大约只有20-30个。腾讯创业在走访中发现，像这样随机取样得出的入驻率非常不可靠。一家空间的入驻率不仅受到城市、地段、规模、旺季淡季的影响，甚至在一天中的不同时间点，也存在巨大差异。

不过，30%这样的数字并非没有警示意义。“我觉得（这个数字）还是挺真实的，”无界空间CEO 万柳朔告诉腾讯创业，“这个行业从15年开始起步，15、16两年大家疯狂进入，现在已经到了整合期。”他表示，近两个月，已经有6家众创空间找到无界希望被收购。

对于刚刚起步的玩家来说，留给他们的机会已经不多了。“众创空间的竞争力还是看品牌和招商能力，“万柳朔表示，”一线的品牌就这么几个，我们到5月份会开道20家店，别的品牌（门店数量）也很接近，甚至比我们还多，所以，（一家刚起步的众创空间）要做到15-20才可能有竞争力。”

大品牌的规模效应，正是新入局者的噩梦。这主要体现在招商和人才吸纳两个方面。根据《2016北京众创蓝皮书》，74.1%的众创空间对高素质、专业化的人才有强烈需求，这一比例仅次于对税收优惠（86.4%）和房租补贴（82.1%）的需求。行业整体尚且如此，对于资本能力薄弱的小型众创空间来说，人才匮乏不可不说是一大痛点。人才和品牌本身又同时影响着空间的招租能力，万柳朔表示，现在单个空间或只有一两家空间的品牌，非常欠缺市场运营、招商方面的人才，再加上自身背景也不够理想，生存状况就比较堪忧。

甩不掉的“收租公”角色

与入驻率不同的是，各种机构报告、媒体报道有关众创空间盈利能力的结论却出奇地一致——亏损。《北京市众创空间蓝皮书》显示，尽管2016年盈利的众创空间数量较2015年有所上升，但仍然有55%的空间处于亏损状态。此外，包括北京、上海、厦门等地的报告也显示，过半众创空间处于亏损状态。

但无论是大品牌还是小品牌，近年来都面临一个共同的问题：营收结构单一，对租金收入高度依赖。《2016北京市众创空间蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）显示，房租/工位收入平均占到众创空间收入的45.54%。

来源：《2016北京市众创空间蓝皮书》

其实，众创空间并非没有其他盈利模式。目前来看，除租金外，众创空间一般还有服务、投资和补贴三种收入来源，我们分别来看：

服务收入表现平平

如今，随便点开一家众创空间的官网，都能看到名目繁多的创业服务，但服务带来的收入却一直表现平平。

腾讯创业在走访过程中发现，目前众创空间对服务的收费主要分为两种形式，一是将技术、咨询等服务与物业、租金打包，统一收费；二是由第三方收取费用，由创业者直接与之协调，空间仅仅是起到“牵线搭桥”的作用。无论哪一种收费方式似乎都在表明，服务并没有成为众创空间的重要营收来源，甚至很大程度上只是被包装成一种概念来吸引创业者。

据万柳朔介绍，无界采取的是混合模式，既有第三方服务接入，又有空间自身提供的猎头和培训等服务，而后者带来的营收大约占全部营收的5%。

与此同时，越来越多的空间面临“杂货铺”的质疑。通过查询公开资料可知，目前，大多数空间以提供综合型基础服务为主，如工商注册、法务咨询、财务咨询等等，具有很强的可替代性，很容易做成“杂货铺”，且与竞争对手趋于同质化。

多数服务为基础性服务，图片来自优客工场官网

在一些公开报道中，我们也看到不少创业者也在抱怨：我们想要的他们没有。这些创业者表示，空间所能提供的只能是工位和一些基础服务，其他还得靠自己争取，比如融资，平台只是作为中介人，普通创业者还是很难拿到投资。

腾讯创业在与多名创业者交流的过程中也发现，多数创业者入驻空间的初衷就是寻求资源、培训等服务。一位曾在美国WeWork办公的创业者在对比国内外众创空间时说出了这样的期待：“创业者很辛苦，怎样从各个方面帮助到大家，身心、资源等？作为一个community manager（社区管理者），你的绩效如何设计？你是不是认识所有的member？他们做什么，团队什么样，什么产品，什么需求？要走心，带着大家 high。”

投资模式收益期过长

近来，投资也被认为是众创空间一种可能的盈利方式。目前众创空间通过投资收益的模式有两种，一种是股权投资，众创空间提供种子基金对孵化企业进行股权投资，或者通过“租金入股、服务入股”等打包方式换股；二是项目投资，通过一个项目的具体运作，分享利润。

但这种盈利方式面临的挑战也不少，据浦东创新研究院发布的《2016年众创空间调研报告》分析，“孵化+投资”模式至少存在以下几个问题：

• 1. 在孵化平台越建越多的情况下，争抢资源的情况也有出现，且客观上好项目分布比以前更加分散了，对于投资人来说看项目的成本也越来越高。

• 2. 孵化平台通过投资与在孵企业进行利益捆绑，其长远收益与所投资项目的发展成败相关联，面临的风险提高。

• 3. 资本注入后有短期收益的诉求，不少情况下形成对项目成长的干扰和打击。

而据蓝皮书显示，目前北京众创空间来自投资的收益占总收入平均不到4%。万柳朔也表示，现在在做的投资的空间是个位数。

从以上分析来看，众创空间基于服务和投资的盈利模式都还没有成熟，或许在很长一段时间里，众创空间会继续扮演“收租公”的角色。

补贴曾是“救命钱”，如今成“鸡肋”？

在2015年前后，一家众创空间依靠政府补贴生存，并不是什么奇怪的事。当时也有不少媒体曝光，一些空间只想先享受政府补贴，能不能帮到创业者并不是他们关心的事。

但随着创业回归理性，众创空间最终要面对如何自我造血的问题。对于目前高度依赖租金的众创空间来说，招商是首要任务。而来自政府的支持更多在于创业环境，对招商本身并无实质性作用。曾经的救命钱，或许不可避免地会沦为鸡肋。

摸着石头过河

谈及众创空间略显单一的营收模式时，曾在传统孵化器工作过的刘敏表示，“现在做众创空间的，都挺困惑的。”“也有很多人觉得众创空间本身就是伪命题。”

万柳朔并不赞同这样的观点：“为什么（依赖租金）是一个问题？我觉得不是问题……好比互联网是做流量的，我们做流量的方式就是把工位租出去，将来进来的人越来越多，还有更大的想象空间。”

王晓鲁也表示，租金是商业办公地产运营的根本，几乎所有的联合办公空间，主要收入来源都是租金。

不过，他也补充道：“梦想加在做的事情，实质是在改变‘租金’的性质，我们思考联合办公的逻辑，应该是依靠科技智能、前瞻性的理念，将传统按面积租售模式，升级为服务式的管理运营模式，即从‘为面积付费’，转变为‘为服务付费’。”这里的服务，似乎可以理解为一种生产要素的整合。

一个有趣的现象是，尽管绝大多数众创空间的管理者都不避讳对租金的依赖，但很多人还是急于与“二房东”撇清关系，至于区别开后全新的身份是什么，或许真正想明白的人还不多。

不管怎样，新一轮洗牌正在进行，而投资人对有实力的众创空间依然看好。今年3月，无界空间宣布，1 月完成近亿元 A＋ 轮融资。对于无界这样的众创空间来说，边摸索边前行，或许就是目前最好的出路。期待泡沫褪去、洗牌换血后，众创空间能探索出更好的发展之路。

以上就是腾讯创业为你带来的关于众创空间的发展调查。

然而，在“大众创业，万众创新”的号召下兴起的还不只是众创空间，还有联合办公模式。2015年以来，联合办公的数量经历了不可遏制地疯狂增长，但随着资本寒冬降临，它们亏损、倒闭消息不断传来，还被曝出平均出租率仅为30%。

• 初创公司的死亡率如此之高，联合办公活得还好吗？

• 除了创业者之外，租赁办公位需求的人多吗？

• 除了收租金之外，联合办公还可以靠什么赚钱呢？

【创业局内人】邀请了优客工场创始人毛大庆、3W执行总裁王斐琴、氪空间总裁钟澍、无界空间创始人万柳硕、梦想加联合办公空间创始人王晓鲁等创投圈的一线CEO参与答题，他们分别从不同角度进行了阐述：