一、如何做好地段评估

　　咖啡店经营者在确定店面地址时，一定要考虑到当地的人流量、经济状况、顾客消费特点、同行业竞争状况等。

　　1.区域特点

　　(1)区域规划。当选中某一区域后，首先要了解该区域的规划中是否有拆迁和重建项目，以及这些项目涉及的位置和动工时间，以免在咖啡店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失，或者因此而失去地理优势。为了确定咖啡店的位置，最好事先向有关部门咨询清楚这些情况。

　　(2)市政设施。市政设施要能满足咖啡店日常经营必须具备的水、电等的供应;周边道路和建筑的建设要与咖啡店的经营相协调，要有完善的排水设施、垃圾处理设施、通信设施、消防设施等。此外，还要有良好的社区环境状况和治安状况。

　　(3)经济趋势。区域的经济发展趋势是选址时需要考虑的重要因素之一，这一因素对咖啡店的前景影响很大。

　　要选取相同类型区域的咖啡店作参照，详细研究它们的经营发展模式，因为在一定程度上这些模式都是相同或相通的。

　　(4)交通状况。良好的交通状况意味着充足的潜在客源。但必须清楚的是，在考虑这个因素时，要认识到客源绝不等同于交通的频繁程度。

　　(5)街道类型。街道类型决定了能否吸引消费者到来并停留住。例如，在一条狭长的购物街上，大型商场等购物密集点在街的中部，行人经过街两端的目的多半是到中部去购物。这样，大量的停留时间和消费需求也都会集中在中部，而两端的咖啡店只能看着如潮的人流通过而毫无机会。

　　(6)房租多少。对于以租房的形式取得营业的咖啡店来讲，房租是影响其营业利润的一个重要要素。房租过高时就要考虑放弃所确定的咖啡店的位置。房租的数额应以保证咖啡店的基本营业利润为标准。

　　咖啡店周边区域的特点会直接影响咖啡店的经营，必须根据区域的不同特点做出相应的对策。营业点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地址选择不当，即便咖啡店装潢精美、口味上好、服务周到，生意也可能不兴隆。因此，不论是在筹划开业还是正在营业，都必须彻底研究地址问题，研究重点是营业地址的特点和与之配合的营业方针。

　　2.人流量统计及入店率统计

　　在营业时间内按小时统计，如从8点到24点，按表2-1中所列的时间段来统计。人流量统计表如表2-1所示。

　　表2-1咖啡店人流量统计表

　　时间段人流量入店人数

　　8：00-9：00

　　9：00-10：00

　　10：00-11：00

　　11：00-12：00

　　23：00-24：00

　　每小时只需统计15分钟的人流量与入店人数，乘以4就是一小时的人流量与入店人数。

　　人流量是指从店门口经过的人数，包括离店门很近的范围内路过的人，同一个人来回经过几次，就算几次。

　　最好的统计时间是星期二、星期三、星期四、星期六、星期日，最好回避在恶劣的天气中做统计。

　　3.附近顾客群调查

　　每小时人流量统计后剩余的45分钟可以用来做客流调查。调查的目的是发现他们从哪里来，并对客人的年龄段、性别、职业、形象等做记录。

　　对客人的调查范围不超过店址两个街道，对每位客人的调查所用时间不超过5分钟。

　　对只是过路人或逛街者，也记录下来。

　　对调查结果要进行分析，发现哪些是我们的客人，哪些是我们的潜在消费者。下一步就可以根据此调查报告针对这些潜在客人制定推广活动计划。

　　4.初步评估店址

　　(1)基本情况。建筑物建造历史(距今多久);面积 (建筑面积、使用面积)，建筑结构;建筑物前方(临街)情况， 便利性如何。

　　(2)租金。基本租金、保证金、有效期、出租率和其他。

　　(3)建筑物基本信息。建筑物基本信息如表2-2所示。

　　表2-2 建筑物基本信息

　　面积分配状况(单位：平方米)商店

　　办公室

　　居民

　　停车场

　　其他

　　人员数量商店员工

　　办公室职员

　　居民

　　其他

　　(4)地址的可视度。店址类型是中心拐角型、角落型还是单面临街型。

　　5.竞争对手情况

　　咖啡店经营者要关注同一个街道和近几个街道的所有咖啡店的相关情况，具体信息包括竞争对手店面的各个阶段人流量等二、寻租店面要点

　　下面是咖啡店寻租店面时要考虑的一些因素。

　　1.面积

　　店面面积最好在60~150m2(使用面积)，至少应有宽3m的邻街的玻璃窗。

　　2.租金付款方式

　　可通过谈判解决，一般是现金，以两个月房租作为押金，当然也可以和业主以分成的方式缴房租，具体方式视所在商圈和业主而定。

　　3.租期

　　一般1~4年，另外加上优先续租权。

　　4.用途

　　用做咖啡店经营(包括在此基础上的扩展)。

　　5.转租

　　是否允许转租应与业主商定，并在协议中明文规定。

　　6.招牌

　　品牌商标要突出，和业主协商在所在位置附近的显著位置制作显眼的广告，以引导顾客和进行宣传。

　　7.门外空地

　　在条件允许的情况下要尽可能争取室外空地，用来摆放露天咖啡座椅，扩大营业空间。

　　8.竞争保护

　　可通过谈判解决。可以在条件允许的情况下增加同业限制条款，保护咖啡店所在商圈范围内的权益，减少因客流分散而导致营业额的下降。

　　9.重点考虑地段

　　(1)地铁口附近;

　　(2)商场与写字楼结合的部分;

　　(3)高档社区群;

　　(4)机场、火车站。

　　三、选址案例

　　星巴克是20世纪70年代在美国西雅图的小市场里开的一家咖啡店，到现在已经有30多年的历史。迄今为止，它在全球已经有1万多家店。1999年1月，星巴克在北京的国贸商场开了中国内地的第一家星巴克咖啡店，到现在，包括天津在内星巴克已经有70多家咖啡店。这个速度在中国来讲是很快的。

　　星巴克每开发一个城市的市场，都要花半年到一年的时间对整个城市的地理情况、人员分布情况包括消费能力做一个很详细的调查。

　　在选定的区域内选择合适的位置。星巴克首选的是整体型的商业建筑。在这种商业建筑里，店面是由业主统一进行出租，而不是出售。

　　物业整体的一个商业规划、促销，乃至于整体的推广活动，也是星巴克非常看重的。

　　咖啡店对外的展示面要足够大，但星巴克并没有把它作为首要因素，而是把它作为一个非常重要的参考。

　　在合适的区域选择合适的位置，还要考虑进入的时间。进入的时间段代表了机会成本。什么时候进入商业建筑开店，这里面有一个很强的时间性和预测性。在这一点上，星巴克无疑做得很好。